Giá nhà đất tăng mạnh và lãi suất thấp trong đầu tư các sản phẩm truyền thống; như GIC và tiền trả hàng năm đã thúc đẩy sự quan tâm đầu tư vào các loại chứng khoán bất động sản trên thị trường được miễn thuế trong vài năm qua. Đây là hình thức đầu tư thế chấp thông qua các MIE hoặc công ty thế chấp. Vậy đầu tư thế chấp là gì?. Bài viết hôm nay chúng ta cùng tìm hiểu về hình thức đầu tư này nhé!
Tìm hiểu sơ lược về các tổ chức đầu tư thế chấp
Các tổ chức đầu tư thế chấp (MIE) chẳng hạn như quỹ thế chấp; hoặc công ty đầu tư thế chấp; là những ví dụ về đầu tư bất động sản đã tăng trưởng trong những năm gần đây.
Những chứng khoán này thường được bán với hứa hẹn lợi nhuận hàng năm ổn định; và hấp dẫn từ 6-10%. Điều này đã thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư tìm kiếm lợi suất cao hơn.
Không phải tất cả các MIE đều giống nhau. Các MIE khác nhau có cấu trúc, rủi ro và phí khác nhau mà bạn cần hiểu; và cân nhắc kỹ trước khi đầu tư. Đầu tư vào các MIE tư nhân là rủi ro và bạn không nên; trừ khi bạn có thể đủ khả năng để mất tất cả số tiền bạn đã trả cho khoản đầu tư.
Nói chung, chứng khoán được bán cho công chúng phải được chào bán theo bản cáo bạch; nhưng có một số ngoại lệ đối với quy tắc này.
Ví dụ: ở Ontario, nếu các tổ chức đầu tư thế chấp tư nhân đang tìm cách huy động tiền từ các nhà ĐT; họ có thể bán theo bản cáo bạch miễn sao trên thị trường được miễn thuế. Tìm hiểu thêm về các trường hợp miễn thuế trong bản cáo bạch và cách hoạt động của thị trường được miễn thuế.
Tham khảo: CÁCH ĐẦU TƯ TIỀN HIỆU QUẢ NHẤT
Các tổ chức đầu tư thế chấp là gì?
Thông thường, khi mọi người cần thế chấp tài chính để mua nhà hoặc bất động sản thương mại; họ sẽ vay từ các nguồn cho vay thông thường như ngân hàng hoặc hiệp hội tín dụng. Đối với những người không có khả năng vay từ các nguồn truyền thống này; họ thường chuyển sang các loại hình cho vay cầm cố thay thế. Những người cho vay phi ngân hàng hoặc người cho vay tư nhân này có thể bao gồm các tổ chức đầu tư thế chấp hoặc các MIE.
MIE là một doanh nghiệp tài trợ thế chấp; tập hợp tiền từ các nhà đầu tư để cho mọi người vay dưới dạng thế chấp. Mỗi khoản thế chấp được đảm bảo bằng một tài sản bất động sản như một ngôi nhà; một mảnh vườn nhỏ hoặc một mảnh đất; nhưng nhà đầu tư MIE không sở hữu một mảnh đất hoặc ngôi nhà đó.
Kể từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008; chính phủ liên bang đã đưa ra các quy định chặt chẽ hơn về chính sách cho vay thế chấp của các ngân hàng yêu cầu trả trước cao hơn khi mua nhà. Chính điều này khiến một số chủ nhà và chủ đầu tư khó vay tiền hơn.
Các tổ chức đầu tư thế chấp hoạt động như thế nào?
Cách hoạt động của các tổ chức đầu tư thế chấp
Các tổ chức đầu tư thế chấp cung cấp các khoản vay cho mọi người hoặc công ty; thường được tài trợ từ tiền của các nhà đầu tư được gộp chung. Những người đi vay không đủ điều kiện với những người cho vay truyền thống; hoặc những người muốn các điều khoản thế chấp linh hoạt hơn thường trả lãi suất cao hơn với những người cho vay tư nhân. Vì đây thường là những khoản cho vay có rủi ro cao hơn. Mọi người thường sẵn sàng trả lãi suất cao hơn để được vay từ các MIE vì họ có thể được người quản lý của các tổ chức này phê duyệt nhanh chóng; và đôi khi không cần xác minh thu nhập hoặc lịch sử tín dụng của họ.
Các khoản vay này tạo thành danh mục ĐT của MIE và có thể bao gồm thế chấp nhà ở (ví dụ: nhà ở riêng lẻ, nhà phố, chung cư); thế chấp thương mại (ví dụ: cao ốc văn phòng, bất động sản công nghiệp, bán lẻ); hoặc thế chấp đất. Các tổ chức đầu tư thế chấp kiếm được thu nhập từ lãi thế chấp, phí tài trợ; phí gia hạn thế chấp, phí phạt hủy bỏ và các khoản phí khác mà nó tính cho những người vay tiền.
Cách quản lý hoạt động của các tổ chức đầu tư thế chấp
Các tổ chức đầu tư thế chấp sẽ có một người quản lý thiết lập; và khởi tạo, quản lý các khoản thế chấp. Danh mục thế chấp này phải được liên tục quản lý để xử lý tài trợ cho các khoản thế chấp mới; và loại bỏ các khoản thế chấp hiện có trong danh mục ĐT. Họ cũng chịu trách nhiệm thu các khoản thanh toán thế chấp. Người quản lý các tổ chức đầu tư thế chấp sẽ được trả phí để thực hiện các dịch vụ quản lý này; từ số tiền bạn đã đầu tư và từ những người đang vay.
Là một nhà đầu tư, bạn mua một chứng khoán do các tổ chức đầu tư thế chấp phát hành; thường ở dạng cổ phần của một công ty; quan hệ đối tác hữu hạn đơn vị; kỳ phiếu hoặc đơn vị ủy thác. Giá trị của chứng khoán bắt nguồn từ giá trị của nhóm thế chấp cơ bản. Nhà đầu tư có thể kiếm được cổ tức hoặc thu nhập lãi được tạo ra từ tiền lãi kiếm được từ danh mục các khoản thế chấp của các tổ chức đầu tư thế chấp.
Nói chung, mục tiêu của các tổ chức đầu tư thế chấp là cho vay tiền và tính lãi suất đủ cao để trang trải các chi phí vận hành; các khoản phí mà người quản lý tính cho công việc của nó và các khoản chi trả thu nhập (nếu có) cho các nhà đầu tư.
Tìm hiểu thêm: ỦY THÁC ĐẦU TƯ LÀ GÌ?
Những rủi ro của đầu tư thế chấp bạn nên biết trước khi bạn đầu tư
Tất cả các khoản đầu tư đều đi kèm với một số rủi ro. Đầu tư thế chấp có thể là những khoản ĐT phức tạp và có nhiều cấu trúc khác nhau; đảm bảo rằng bạn hiểu cách chúng hoạt động và những rủi ro liên quan đến chúng trước khi bạn quyết định đầu tư tiền của mình. Những gì bạn nghĩ bạn đang mua; có thể không thực sự là những gì bạn đang mua.
Thiếu tính thanh khoản
Các tổ chức đầu tư thế chấp tư nhân là các khoản đầu tư kém thanh khoản; và không được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Điều này có nghĩa là bạn có thể không bán được khoản đầu tư của mình; khi bạn muốn (hoặc hoàn toàn).
Trong hầu hết các trường hợp; cách duy nhất để lấy lại tiền của bạn là bán lại bảo mật của bạn cho các tổ chức đầu tư thế chấp; thường được gọi là mua lại. Khi mua bảo mật này, hãy hỏi về điều khoản mua lại; thời gian khóa hoặc các hình phạt khác nếu bạn muốn bán khoản đầu tư của mình; một số tổ chức đầu tư thế chấp tính phí mua lại sớm lên đến 10%; giá trị khoản đầu tư của bạn.
Mặc dù một số nó có thể đưa ra các điều khoản mua lại; nhưng nhìn chung vẫn có những hạn chế vì hầu hết tiền của các nhà đầu tư bị ràng buộc trong các khoản thế chấp; hoặc các dự án phát triển. Hỏi xem có danh sách chờ đợi những người muốn mua lại khoản đầu tư của họ hay không.
Không có đảm bảo về khả năng hoàn vốn
Một số các MIE tuyên bố cung cấp lợi suất cao và ổn định hàng năm; cũng như thúc đẩy các khoản đầu tư “được bảo đảm bằng bất động sản” hoặc “bảo toàn vốn của bạn”. “Bảo đảm” có nghĩa là các tổ chức đầu tư này yêu cầu một thứ gì đó như là bảo mật trong trường hợp người đi vay không thể trả lại khoản vay. “Có bảo đảm” không có nghĩa là được đảm bảo; và mặc dù thế chấp có thể được hỗ trợ trực tiếp bằng bất động sản; khoản đầu tư của bạn không được bảo đảm; và bạn không có quyền đối với ngôi nhà hoặc tài sản đảm bảo thế chấp.
Nếu một người đi vay không thể thanh toán khoản thế chấp của mình trong danh mục ĐT của các tổ chức; điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng của MIE trong việc duy trì các khoản thanh toán cho các nhà đầu tư và giá trị khoản đầu tư của bạn. MIE có thể đóng cửa hoặc phá sản giống như bất kỳ doanh nghiệp nào; đặc biệt nếu thị trường bất động sản suy thoái hoặc suy thoái.
Bạn cũng có thể thấy khoản đầu tư được tiếp thị như một “giải pháp thay thế GIC mang lại lợi nhuận cao”. GIC và MIE là hai sản phẩm rất khác nhau với các cấu hình rủi ro khác nhau.
Nếu bạn đang được hứa hẹn về một nguồn thu nhập ổn định hàng tháng; bạn nên hỏi tiền mặt để thanh toán sẽ đến từ đâu. Đó có phải là khoản hoàn vốn bạn đã đầu tư hay là các khoản thế chấp cơ bản trong MIE tạo ra thu nhập cho MIE.
Mức độ ưu tiên của các quyền thấp
Nắm giữ danh mục ĐT của các tổ chức đầu tư thế chấp có thể bao gồm thế chấp thứ nhất; thế chấp thứ hai hoặc thế chấp thứ ba. Các khoản thế chấp đầu tiên thường ít rủi ro hơn vì họ là người đầu tiên được hoàn trả; và là người đầu tiên yêu cầu bất kỳ tài sản nào được cung cấp làm tài sản thế chấp về thế chấp; trong trường hợp người đi vay không thể thanh toán; hoặc đã không trả được nợ.
Thế chấp thứ hai chỉ nhận lại bất cứ số tiền nào còn lại sau khi những người cho vay cầm cố thứ nhất được hoàn trả đầy đủ; và có thể không thể thực hiện quyền tịch thu tài sản của mình; nếu thế chấp đầu tiên không bị vỡ nợ. Một số khoản thế chấp có thể đứng thứ ba hoặc thứ tư sau những người cho vay khác. Hãy nhớ rằng ngay cả khi MIE được hoàn trả đầu tiên; có thể mất nhiều thời gian để thu hồi một khoản thế chấp khó đòi. Điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng của MIE trong việc duy trì các khoản thanh toán cho các nhà đầu tư; và giá trị khoản đầu tư của bạn.
Tham khảo: CÁC LOẠI RỦI RO ĐẦU TƯ
Cơ cấu và mức độ tập trung của danh mục thế chấp
Các tổ chức đầu tư thế chấp thường nắm giữ một số khoản thế chấp trong danh mục đầu tư của mình; làm giảm rủi ro tiềm ẩn cho các nhà đầu tư; so với việc nắm giữ một khoản thế chấp duy nhất. Tuy nhiên, các khoản thế chấp thường được cung cấp bởi MIE có rủi ro cao hơn; so với các khoản thế chấp được cung cấp bởi một người cho vay thông thường; chẳng hạn như một ngân hàng.
Điều quan trọng là bạn phải hiểu thành phần của các khoản thế chấp mà MIE nắm giữ bao gồm: các loại thế chấp; vị trí địa lý của các bất động sản vàcác điều khoản của các khoản thế chấp. Hãy cảnh giác với sự tập trung cao độ trong bất kỳ hoạt động nào trong số này; vì nó khiến bạn gặp nhiều rủi ro hơn.
Việc định giá các khoản vay là quan trọng
Vì các tổ chức đầu tư thế chấp tư nhân không được giao dịch trên sàn giao dịch; nên người quản lý sẽ xác định giá trị của khoản đầu tư. Định giá khoản vay rất quan trọng vì nó chủ yếu xác định giá trị khoản đầu tư của bạn.
Giá trị Khoản vay của danh mục thế chấp là quan trọng
Đây là tỷ lệ giữa số tiền thế chấp so với giá trị thị trường của tài sản; thường được sử dụng để hỗ trợ khoản vay như một tài sản thế chấp. Bạn nên đảm bảo rằng giá trị đang được tính toán bằng cách sử dụng giá trị thị trường “nguyên trạng”; chứ không phải giá trị tương lai. Điều này có thể đánh giá thấp rủi ro thực tế.
Nói chung, các khoản cho vay rủi ro hơn sẽ có tỷ lệ Khoản vay trên Giá trị cao hơn.
Hiểu tất cả các loại phí của đầu tư thế chấp
Các tổ chức đầu tư thế chấp tư nhân đôi khi trả phí cao hơn; có thể làm giảm số tiền thanh toán cho bạn. Phí trả cho người quản lý có thể cao; và có thể bao gồm phí quản lý; phí thực hiện và phí khởi tạo thế chấp. Ngoài các khoản phí này; chi phí hoạt động của MIE cũng được tài trợ từ tiền của nhà đầu tư. Điều này có nghĩa là; một nhà quản lý có thể kiếm được lợi nhuận cao hơn các nhà đầu tư thông qua các loại phí khác nhau.
Hỏi người quản lý đang kiếm tiền như thế nào; bao nhiêu tiền của bạn sẽ trả phí cho người quản lý và số tiền sẽ được cho vay dưới dạng thế chấp. Bạn cũng muốn hiểu liệu người quản lý có cho các bên liên quan vay hay không. Điều này có thể tạo ra xung đột và khiến lợi ích của bạn gặp rủi ro vì lợi ích của người quản lý có thể không phù hợp với lợi ích của bạn.
Nếu một người quản lý tuyên bố không kiếm được phí; bạn nên đặt câu hỏi về cách họ kiếm được tiền. Bạn có thể muốn hỏi liệu người quản lý có thu phí trực tiếp từ người vay hay không – với tư cách là người môi giới phí thu xếp khoản vay; và nếu có, tại sao phí không chuyển trực tiếp đến MIE vì lợi ích của các nhà đầu tư.
Kiểm tra trước khi bạn đầu tư
Các cá nhân và doanh nghiệp cần đăng ký với cơ quan quản lý chứng khoán địa phương để cung cấp các sản phẩm; dịch vụ hoặc lời khuyên đầu tư cho người nước ngoài.
Vậy là bài viết đã cung cấp kiến thức cho bạn về đầu tư thế chấp; những rủi ro của đầu tư thế chấp bạn nên biết trước khi bạn đầu tư. Hy vọng qua bài viết bạn đã hiểu rõ hơn về hình thức đầu tư này; và có thêm nhiều thông tin hữu ích cho công cuộc đầu tư của mình nhé. Bài viết được tham khảo trên thông tin bài viết của Get Smarter About Money. Cảm ơn các bạn đã đọc!
Bài viết tham khảo: